Kann das Recht auf Mietminderung im Mietvertrag ausgeschlossen werden? Außergewöhnliche Umstände sind elementare, unkontrollierbare Ereignisse, die einen größeren Kreis von Menschen betreffen (das Gesetz nennt als Beispiele Feuer, Krieg und auch – wie derzeit in den Medien immer wieder betont wird – Epidemien). Aus unserer Sicht stellen Schließungen aufgrund von behördlichen Anordnungen, die nicht von den Vertragsparteien verursacht wurden, sondern die breite Öffentlichkeit oder zumindest einen größeren Personenkreis betreffen, auch außergewöhnliche Umstände dar. Bitte beachten Sie: Der Mietvertrag kann nur bis zum längsten und nur dann bis zum 31. Dezember 2020 verlängert werden, wenn der ursprüngliche Mietvertrag eine Beschränkung innerhalb der angegebenen Frist hat. Aus diesem Grund kann eine Verlängerung um weniger als drei Jahre für einen befristeten Mietvertrag, der nach dem 1. Juli 2020 ausläuft, nicht vereinbart werden. Viele Mietverträge, insbesondere im Einzelhandel, enthalten umfangreiche Betriebsverpflichtungen des Mieters. Da die Betriebsschließung gesetzlich angeordnet ist, gelten solche vertraglichen Betriebspflichten derzeit nicht, da der Mieter oder Mieter eine gesetzliche Pflicht hat, die Vorrang vor seiner vertraglichen Pflicht hat. Ein Mietvertrag ist ein mündlicher oder schriftlicher Vertrag zwischen einem Vermieter oder einer Vermieterin (dies kann der Wohnungseigentümer oder der Hauptmieter sein) und einer Person, die einen Wohnort sucht. Der Vertrag legt die Art des Mietverhältnisses (z.B. für private oder geschäftliche Zwecke), die Mietdauer und die Miete (Miete oder Mietzins) fest. Das Mietrecht unterscheidet zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen: Die genannten Bestimmungen zum Kündigungs- und Räumungsschutz gelten nur für Mietverträge, nicht für gewerbliche Mietverträge. Schließlich ist es wichtig zu wissen, dass die mangelnde Benutzerfreundlichkeit Mietverträge nicht automatisch beendet.
Nach Abs. 1117 ABGB hat der Mieter jedoch die Möglichkeit, den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung zu kündigen, wenn die Mietflächen ganz oder teilweise nicht genutzt werden können, es sei denn, dieses Kündigungsrecht wurde von den Parteien vertraglich ausgeschlossen. Daher muss in jedem Einzelfall ein Kündigungsrecht geprüft werden, das höchstwahrscheinlich auch von der Dauer der amtlichen Schließung abhängt. Für den Fall, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise aussetzt, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen und eine Miet- und Räumungsklage einzureichen, falls der Mietminderungsanspruch nicht zulässig ist.